10 conseils pour bien investir dans l’immobilier

Acheter dans un but locatif permet non seulement de développer son patrimoine, mais aussi de bénéficier d’un complément de revenus non négligeable une fois l'achat amorti. Un choix plus que rationnel pour sécuriser son avenir ou celui de ses enfants. Mais investir dans l'immobilier n'est pas sans comporter des risques. Voici donc nos conseils pour procéder au mieux.

1. Sélectionnez un secteur porteur

Réussir son investissement immobilier commence par choisir "la bonne adresse". C'est elle qui déterminera la valorisation de votre logement sur le long terme et qui vous permettra de rentabiliser l'achat, en le louant facilement et a minima au prix du marché. 

Il est donc primordial de bien choisir l’emplacement de votre futur bien : localité dynamique, quartier prisé, secteur privilégié bien desservi par les transports en commun... Certains quartiers, en fonction des villes, sont historiquement considérés comme des valeurs sûres face à la stabilité de la demande locative, comme l'Ouest Parisien ou les centres historiques de grandes villes telles que Lille ou Nantes : ils vous garantiront un placement immobilier peu risqué.

Mais opter pour un investissement dans une ville de taille moyenne, si la demande locative s'y développe au côté de nouvelles infrastructures, est aussi devenu un excellent choix, d'autant que les prix d'achat y seront bien moindres que dans les grandes agglomérations. Arbitrer entre la sécurité de votre investissement et sa rentabilité locative vous permettra d'optimiser votre investissement sur le long terme. 

L'essentiel est dans tous les cas de privilégier le meilleur environnement en fonction de votre cible locative. Une bonne connaissance du terrain est l'atout primordial pour bien démarrer son projet d'investissement immobilier. N'hésitez donc pas à faire appel à un professionnel pour vous guider : nos chasseurs immobiliers, présents dans toute la France, maîtrisent parfaitement le marché local et sont à votre disposition pour affiner votre projet et vous conseiller en fonction de vos objectifs.

2. Étudiez le marché

Une fois l’emplacement choisi, renseignez-vous sur la tension locative : il est indispensable d'évaluer si la demande de logements est supérieure à l'offre de biens vacants à la location, à l'endroit où vous souhaitez acheter. Prenez aussi le soin d'évaluer les tarifs pratiqués à la location sur le même type de bien, à prestations et à surfaces équivalentes. Car votre bien immobilier affiche un loyer plus cher, il risque de se louer difficilement, ou alors sur de courtes durées.

3. Achetez un logement qui vous plaît

Une autre question qu’il est primordial de se poser avant de franchir le cap : est-ce que j’aimerais habiter ici si j'étais dans le public-cible (étudiants pour un studio, parents pour un T4, etc.) ? Qu'en est-il tant en termes de sécurité environnante et d'infrastructures à proximité qu'en termes d'aménagement intérieur du logement ? 

Le but n’est certainement pas de céder à l'achat coup de cœur en dehors de toute notion de rentabilité et de budget, car ce logement ne vous sera pas destiné. Mettez-vous à la place d'un locataire potentiel pour acheter un logement qui plaît. Opter pour le bien immobilier qui sera susceptible de convenir au plus grand nombre vous permettra de le louer rapidement lors d'un changement de locataire.

4. Restez raisonnable

Évaluez bien tous les frais que vous pourrez avoir dans les prochaines années pour définir votre budget et le montant de votre emprunt : frais de notaire, impôts, rénovations, charges de copropriété, délais de relocation, frais éventuels de gestion... Votre propre effort mensuel doit rester faible afin de ne pas pénaliser votre capacité de remboursement sur la durée.

Pour bien évaluer les travaux, nous vous recommandons notamment de bien examiner les documents de copropriété ainsi que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Depuis la loi “Climat et Résilience”, il est notamment acté que les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, et les biens classés F, à partir de 2028. Ces logements devront donc faire rapidement l'objet de travaux de rénovation énergétique.

C'est en fonction des coûts prévisionnels que vous pourrez déterminer votre budget final, et donc la typologie de bien rentable pour vous. Un bien qui s'autofinance est le rêve de tout propriétaire. Intégrez tout de même à votre prévisionnel une marge de sécurité pour faire face à d'éventuels travaux de remise à neuf, aux augmentations d'impôts locaux, etc. 

Un loyer perçu sensiblement plus élevé que votre mensualité de crédit est évidement l'idéal. C'est ce qui vous permettra de vous retourner plus sereinement en cas de dépense imprévue à l'avenir. Une donnée essentielle à prendre en compte donc, dans la détermination du montant de votre apport et de votre emprunt.

5. Diversifiez vos investissements

L'adage est connu : mieux vaut ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier. Même si cela peut vous paraître prématuré dans le cadre d'un premier investissement immobilier, il est conseillé, - dans la mesure du possible et en fonction de votre budget d'investissement - de privilégier à terme l’achat de plusieurs petites surfaces plutôt qu’une grande, et si possible dans différentes localités. Cela vous évitera en cas d'évolution du marché local ou en cas d'incidents (impayés de loyer, vacance…) de vous retrouver en difficulté.

6. Faites-vous conseiller par un professionnel de l’immobilier

Si l'on tient compte de la rentabilité générale des investissements immobiliers, un rendement locatif brut de 3 à 4 % par an est très convenable. Il correspond au ratio de ce que vous rapporte un bien immobilier par rapport à son prix d'achat (rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien).

Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoires et ne pas négliger de faire évaluer son projet par un professionnel de l’investissement locatif. Vous souhaitez investir dans l'immobilier à Paris ou en province ? Un professionnel de l'achat immobilier à Paris ou un Chasseur Immo formé et aguerri à l'investissement immobilier vous apportera une étude prévisionnelle personnalisée et approfondie prenant en compte tous les facteurs tels que la valorisation du bien immobilier dans le temps, les coûts afférents sur le long terme...). Ce professionnel pourra donc vous trouver des solutions sur mesure en fonction de vos besoins et de votre projet, de la définition du cahier des charges à la signature chez le notaire, en passant par la recherche de bien ou le financement.

7. Investissement dans le neuf : pensez à la défiscalisation

Le dispositif de soutien à l’investissement locatif le plus connu, la loi Pinel, est maintenu jusqu'en 2024 : vous pouvez déduire, en fonction de la localisation du bien et de votre engagement locatif, entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf (dans la limite de 300.000 euros). 

S'ils sont moins connus, des dispositifs de réduction d'impôts existent aussi dans l'ancien. Ne les négligez donc pas dans une optique de défiscalisation : si le bien acheté nécessite des travaux de rénovation, vous bénéficierez par exemple : 

• de la loi Denormandie si votre projet de rénovation se situe dans des communes faisant l’objet de redynamisation.
• de Loc’Avantages si votre projet de rénovation vise à assurer des locations à vocation sociale.

L'avis de Pascal Poitou - Chasseur Immo :

"Si le client souhaite avant tout obtenir une défiscalisation, nous lui proposons des solutions concrètes et rentables pour son projet d’investissement en fonction de ses besoins, en toute connaissance des lois qui encadrent la fiscalité."

8. Payez-vous le luxe de sélectionner votre locataire

N'hésitez pas à demander le maximum de garanties aux locataires avant l'entrée dans les lieux afin de vous assurer en amont de leur capacité à régler les loyers pour sécuriser votre investissement immobilier. Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, une caution, une caution solidaire, l'éligibilité à des Aides Personnelles au Logement (APL) qui garantissent le paiement d'une partie du loyer... Certaines mauvaises surprises pourront ainsi être évitées !

9. Mettez votre bien en gestion dans une agence immobilière

Une agence immobilière vous déchargera des démarches à la location et des interventions de gestion. Elle a également en charge le recouvrement d’éventuelles créances. Ses honoraires représentent généralement 6 à 10 % du montant du loyer charges comprises. Cela peut se révéler très avantageux, surtout si vous n’êtes pas sur place. Par ailleurs, ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers.

10. Sécurisez votre investissement : souscrivez une garantie

Toujours pour préserver votre patrimoine immobilier, sachez que vous pouvez souscrire à une assurance "loyer impayé". Il vous en coûtera de 2 à 5 % du montant de vos loyers. Vous pouvez aussi choisir d'opter pour des garants physiques à la location (se portant débiteurs en cas de loyers impayés) ou pour la garantie visale (caution pour jeunes locataires qui garantit les loyers impayés portée par Action Logement).

Pour conclure

Vous souhaitez investir dans l'immobilier et acheter un appartement dans une ville dynamique pour le louer ? Évaluez au plus près votre budget en tenant compte de l'ensemble des frais et de l'évolution du marché local, et sélectionnez avec soin l'emplacement de votre bien. Nos experts de l'investissement immobilier, présents sur tout le territoire, sont à votre disposition pour vous accompagner sur l'ensemble de votre projet, et vous proposer le meilleur investissement clé-en main selon vos critères. N'hésitez pas à nous consulter !