L’immobilier est-il une valeur refuge ?

Dans ce contexte particulier lié au COVID-19, et une activité économique en berne, des craintes apparaissent quant à l’avenir du marché immobilier. La question sur toutes les lèvres : quid de l’immobilier ? Dit autrement, l’immobilier est-il une valeur refuge ou va-t-il s’effondrer ? Pour tenter d’y voir plus clair, voici quelques éléments de réflexion.

Déjà, que signifie la question « l’immobilier est-il une valeur refuge » ?

La notion de valeur refuge prend sa source dans le langage financier et, plus précisément, dans le registre terminologique des investisseurs. Soucieux de préserver leurs actifs, les investisseurs recherchent des véhicules d’investissement détachés des aléas économiques. Leur leitmotiv : des investissements sécurisés qui peuvent même se valoriser en cas d’effondrement économique. C’est ce qu’on appelle des valeurs refuges.

Au cœur des années d’hyperinflation (années 60 et 70), les particuliers ont appliqué ce principe de préservation de leur patrimoine en investissant massivement dans l’immobilier.

L’immobilier est-il une valeur refuge ? Oui, s’il s’inscrit dans une stratégie d’investissement globale et en fonction de divers paramètres à étudier en fonction de vos impératifs.

Quels sont les autres supports sur lesquels investir ?

Si on considère l’immobilier comme valeur refuge, alors il convient de le comparer aux autres types d’investissement pour déterminer lequel offre la plus grande sécurité financière.

La bourse

Ce qui fait la force de la bourse constitue aussi sa faiblesse : sa volatilité. Les occasions de rater son investissement sont multiples : achat de junk bonds, sociétés en phase de déclin, actions à effet de mode, mauvais timing, panique, mauvaise compréhension des actifs cotés, prise de risque excessive (SRD par exemple), etc. La bourse s’adresse donc en priorité à un public averti capable de se projeter à très long terme.

Les obligations

Une obligation est un titre de créance. Elle est émise par une entreprise ou un État qui concède, en contrepartie, un coupon au créancier. En clair, une rémunération est consentie selon des termes connus d’avance, sur une période donnée, et le remboursement du capital en fin de période.

Les rendements sont plus faibles que sur les actions et certaines obligations sont à risque contrairement à ce qu’on pourrait imaginer de prime abord. Des obligations adossées à un État criblé de dettes risquent de perdre toute valeur si l’émetteur, l’État donc, se place en situation de faillite technique ; pensez à l’Argentine ou au Venezuela pour ne citer que ces deux exemples contemporains.

L’assurance-vie

Si la faiblesse des taux de crédit favorise l’emprunt immobilier, elle a pour défaut de déstabiliser toute l’économie. Elle fait fondre les rendements des banques et assurances et, par effet domino, leurs investissements. Une grande part des assurances-vie intègrent des obligations mais, face à l’érosion du rendement de ces dernières, il est de plus en plus difficile pour les assureurs de maintenir les taux de rémunération promis. La garantie en capital, qui a grandement contribué à leur succès, est sur la sellette.

Les livrets D'ÉPARGNE

Le plus célèbre d’entre eux, le Livret A, présente moult intérêt pour les épargnants : facilité, défiscalisation, sans frais. La contrepartie étant que les dépôts sont plafonnés à 22.950 € pour les personnes physiques (hors capitalisation des intérêts au-delà de cette limite). En outre, le taux de rémunération est très faible : 0,5 %.

Les métaux précieux

Si l’or fait figure de valeur refuge en cas de crise, il n’en demeure pas moins un investissement comportant sa part de risque si vous n’en achetez pas dans les règles de l’art. Plusieurs questions doivent se poser :

• Sous quelle forme en acheter : pièces, lingots, lingotins, etc.? ;
• Sous quel régime fiscal ? ;
• Est-il protégé des saisies étatiques en cas de faillite bancaire ? ;
• Auprès de quel opérateur ? ;
• Quid de son entreposage ?

Si une plus-value est possible à la revente, l’or, tout comme l’argent, n’offre aucun rendement pendant sa phase de détention. C’est même le contraire puisque des frais de garde sont à prévoir. Sauf à prendre le risque insensé de le stocker chez soi et de s’exposer à un risque de vol avec violence.

En quoi l’immobilier est-il une valeur refuge ?

Contrairement aux véhicules d’investissement décrits ci-dessus, l’immobilier possède un avantage certain : il répond à un besoin fondamental, se loger. Cette caractéristique change pas mal de choses car elle garantit une valeur résiduelle traversant les âges.

Dans cette optique, l’achat d’un logement requiert une grande attention. En achetant parfaitement aujourd’hui, vous évitez un décrochage trop brutal en cas de retournement du marché immobilier. Afin de préserver la valeur de votre logement, voici les points à surveiller :

• Il doit correspondre à vos besoins immédiats et à moyen terme. Le but ? Éviter de vendre en pleine tempête économique parce que votre logement ne correspond plus à vos besoins. Clarifier votre projet fait partie des missions dévolues à un chasseur immobilier ;
  
  
• Le logement doit être en bon état et ne présenter aucune tare rédhibitoire. De plus, il doit s’adresser à un large panel d’acheteurs. Le but ? Vous garantir une revente rapide et au bon prix si vous devez vous en séparer ;
  
  
• Il doit anticiper les grandes tendances. Par exemple, si vous achetez une passoire thermique et que vous n’entreprenez pas de vrais travaux de rénovation énergétique, votre logement va probablement perdre de sa valeur. La raison ? Il ne correspondra plus aux attentes des acquéreurs dans un futur proche.
  
  

Conclusion : l’immobilier est un projet au long cours

Si une dépression économique peut secouer le marché immobilier, comme n’importe quel autre investissement, il faut le prendre pour ce qu’il est : un investissement à long terme. Dans cette optique, l’immobilier préserve votre patrimoine. Mieux, il s’apprécie au fil du temps.

Pour répondre à la question initialement posée (l’immobilier est-il une valeur refuge ?), rappelons-nous qu’à la fin des années 90, un appartement dans le 2^ème arrondissement de Paris se vendait en moyenne à 2.580 € au m². Vingt ans plus tard, dans le même arrondissement, le prix moyen au m² est de 11.800 €. Soit un bien valorisé près de 5 fois sa valeur d’achat. Qui dit mieux ?