Investir dans l’ancien reste l'un des meilleurs moyens de développer son patrimoine tout en se dégageant un complément de revenus. Malgré tout, certains types de biens restent plus rentables que d’autres. Quand le rendement locatif brut d’une moyenne surface avoisine les 5-6%, investir dans un studio peut vous permettre d'atteindre les 7%. Mais il est important de prendre en compte quelques facteurs avant de se lancer dans l’investissement locatif.

Voici les 7 clés de réussite pour bien investir dans l’ancien sur une petite surface.

Karine, Chasseur Immo à Paris :

"L’investissement locatif dans l’ancien est à mon sens le meilleur placement immobilier du moment. Non seulement, il offre une rentabilité très intéressante, probablement la meilleure du marché actuel, mais permet aussi de se constituer un patrimoine sécurisé et facile à revendre en cas de besoin sur le marché traditionnel immobilier. Un emplacement choisi avec soin, des prestations, du mobilier de qualité avec une préférence pour la location meublée permettront de maximiser l’investissement sans risque."

1. Bien choisir la ville et l'environnement du studio

Il y a 3 critères importants pour bien investir dans l’immobilier, notamment dans les petites surfaces souvent destinées aux étudiants et aux jeunes actifs : l’emplacement, la qualité du bien et le prix. L’emplacement est le principal critère : il détermine le type de locataires que va pouvoir être intéressé par votre appartement à louer. Par exemple, investir dans un studio de 15m2 proche de la Sorbonne à Paris vous garantit une forte demande et donc une sécurité locative.

Le quartier doit aussi être bien desservi par les transports en commun et proche de toutes commodités, surtout si vous souhaitez investir dans des villes étudiantes de province comme Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Aix-en-Provence ou encore Montpellier.

Les studios dans ces villes offrent une bien meilleure rentabilité qu'à Paris. Cela peut vraiment valoir le coût d'acheter à distance. Si vous n’êtes pas sur place, il est donc important de faire appel à un Chasseur Immo pour être mieux conseillé sur la ville et sur les bons plans pour y investir.

2. Tenir compte du marché immobilier

En matière d'investissement encore plus que lors de l'achat de votre résidence principale, il est primordial d’acheter le bien au juste prix pour espérer obtenir la meilleure rentabilité possible. Ne cédez pas à la tentation du bien « coup de cœur » qui s’avère finalement trop cher par rapport au marché. D'autant que vous n'occuperez pas ce logement. Il est donc important, avant d’acheter votre appartement, de calculer son rendement brut. Ne négligez pas les charges de copropriété, les frais de gestion de votre bien mais aussi la taxe foncière et l’assurance habitation.

Si vous hésitez à vous lancer seul dans votre projet d'investissement locatif ou avez besoin de conseil pour finaliser votre achat, notre service d'accompagnement est fait pour vous : avec un Chasseur Immo sur place, spécialiste de l'investissement dans le neuf ou l'ancien et fin négociateur, vous serez certain d'optimiser votre opération.

3. Vérifier la superficie

Si vous souhaitez investir dans une petite surface, type studette ou studio, sachez qu’il existe une loi qui encadre la location de ces très petites surfaces. Selon le décret du 30 janvier 2002, un logement doit disposer d’une pièce principale ayant soit une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m et un volume habitable égal à 20 m3 pour pouvoir être considéré comme un logement.

Le logement, pour être considéré comme décent, doit aussi disposer de tous les équipements dits de confort tels que le chauffage, l’eau potable, mais aussi le coin cuisine.

Les réglementations locales d'urbanisme peuvent imposer une surface minimum supérieure pour les biens en location, comme 12m² à Rennes.

4. Bien évaluer la valeur locative de votre bien immobilier

Le problème des petites surfaces reste la fidélisation des locataires. Fixer un prix adapté au marché vous assure une meilleure fidélité de vos locataires. Cela vous évite ainsi de multiplier chaque année les frais de gestion pour mettre votre appartement en location. De plus, si vos locataires sont des personnes de confiance, mieux vaut les garder le plus longtemps possible.

5. Avant d'investir dans un studio, évaluer les travaux

Avant d’acheter votre futur investissement locatif, il est important d’évaluer les travaux. Quelques rafraîchissements seront certainement à prévoir avant de pouvoir mettre votre bien à la location. Mais il est surtout primordial de vérifier les travaux en relation avec la copropriété comme le ravalement d’une façade ou encore la rénovation de la cage d’escalier, pour ainsi éviter les mauvaises surprises financières.

L'avantage des petites surfaces et particulièrement des studios est que les travaux sont généralement rapides et au final peu coûteux au vue de la surface réduite.

Vous pouvez aussi examiner le dossier de diagnostic technique qui contient les diagnostics relatifs à la surface, au plomb, à l’amiante mais aussi à la performance énergétique. Les travaux permettent aussi de rehausser l’attrait de l’appartement pour le locataire : ravalement de façade ou pose d'un digicode sont par exemple des travaux coûteux mais qui revalorisent sensiblement le bien.

6. Choisir le bon régime fiscal pour investir dans un studio en toute sérénité

La location meublée pour un non professionnel (statut LMNP) offre l'avantage d'un cadre juridique souple. En effet, quand la durée normale d’un bail de location est de 3 ans pour un appartement nu, il est seulement de 9 mois à 1 an pour un meublé. Vos loyers sont imposés dans la catégorie BIC, bénéfices industriels et commerciaux, et non dans vos revenus fonciers.

Le régime du micro-BIC est applicable, jusqu’à 32 900€ annuels, avec des obligations déclaratives allégées. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50% au titre des frais. Le micro-BIC convient à ceux dont les charges n’excèdent pas 50% des recettes.

Si vous souhaitez emprunter pour acheter votre appartement, le régime du bénéfice réel sera plus attractif. En effet dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges supportés, comme les intérêts d’emprunt. Si ces derniers sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et les revenus ne seront pas imposables.

7. Les astuces de nos chasseurs immo pour bien investir dans un studio

On n'y pense pas assez souvent mais acheter un bien déjà loué présente de nombreux avantages. L’acquéreur peut bénéficier immédiatement des revenus locatifs. Cela permet aussi de connaître et de profiter directement de la rentabilité réelle du bien. En général, le prix de l'appartement est déprécié du fait de son occupation et la banque finance plus facilement. En revanche, il faut savoir qu'on ne peut effectuer des travaux de rafraîchissement tant que le locataire est en place. De plus, on ne choisit pas soi-même son locataire, il vaut donc mieux étudier en détail le passif du locataire déjà en place et ses revenus, avant d’acheter ce bien.

Autres informations qu'il pourrait vous être utile de prendre en compte : les locataires des studios sont généralement des jeunes qui changent de logement plus fréquemment. En effet 28% des 18/24 ans changent d’appartement tous les ans contre 18% pour les 25/34 ans. Un T2 peut présenter donc d'autres avantages. A nombre de pièces égale, plus la surface est petite, plus la rentabilité est grande : en dehors de Paris où les loyers sont encadrés, il sera souvent plus judicieux d'opter pour un petit T2 de 26m² plutôt qu'un studio de même surface.

De même, l’encadrement des loyers par la loi Alur, qui concerne pour l'instant uniquement Paris, peut restreindre la rentabilité. Vous recherchez une petite surface en vue d'un investissement locatif ? Investir dans les petites surfaces peut s’avérer très rentable sous condition de bien préparer son investissement locatif. Vous recherchez un studio à Paris ou dans une ville étudiante pour faire de l’investissement locatif ?

Prenez contact avec nos Chasseurs Immo spécialisés en investissement.

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